2023年8月28日，上海 - CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《上海冷庫白皮書》顯示，隨著近三年來上海冷庫需求躍升，截至2022年底，上海高標(biāo)冷庫*存量達(dá)到104萬平方米，是全國首個(gè)邁入百萬級(jí)體量的城市，整體出租率為92%。其中，松江、臨港和奉賢的區(qū)域特征和客戶群體較為鮮明，是上海冷庫最為活躍的子市場(chǎng)。
注：高標(biāo)冷庫總存量主要包含按照國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和建造的專業(yè)冷庫、以及高標(biāo)干倉或優(yōu)質(zhì)廠房參照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)改造的冷庫。
上海冷庫需求的持續(xù)增長得益于上海在國內(nèi)領(lǐng)先的消費(fèi)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。報(bào)告顯示，上海高標(biāo)冷庫的前三大需求行業(yè)分別為進(jìn)口食品、連鎖餐飲和商超零售，此外，快速消費(fèi)品、生鮮食品加工及乳制品等行業(yè)的冷庫需求亦表現(xiàn)活躍。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2023上半年上海冷庫租賃市場(chǎng)錄得超過15萬平方米的成交。
2022年上海高標(biāo)冷庫業(yè)主租金*為每天每平方米3.5元，是干倉租金的兩倍有余，而終端客戶租金*達(dá)到每天每平方米4.16元。上海終端客戶租金和業(yè)主租金之間價(jià)差在每天每平方米0.6-0.8元，在業(yè)主租金基礎(chǔ)上增加了20%。數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主租金與終端客戶租金價(jià)差在2020年之后明顯擴(kuò)大，體現(xiàn)了當(dāng)租賃需求快速擴(kuò)張時(shí)冷庫運(yùn)營服務(wù)商擁有更強(qiáng)的定價(jià)能力。
注：業(yè)主租金是由冷庫業(yè)主向租戶收取的租金。業(yè)主租金和終端客戶租金均采用報(bào)價(jià)租金，以租賃面積計(jì)費(fèi)，包含電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及增值稅，不含免租期；實(shí)際租賃過程中終端客戶租金通常按照托盤、噸位計(jì)價(jià)，冷庫租金通過對(duì)應(yīng)的系數(shù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，折算成按照租賃面積計(jì)價(jià)
隨著上海冷庫需求的躍升，當(dāng)A類專業(yè)冷庫的市場(chǎng)存量不足以及時(shí)滿足來自生鮮、預(yù)制菜、醫(yī)藥等租戶快速增長的需求時(shí)，部分運(yùn)營商通過干倉改造冷庫（B類冷庫）來承接租戶需求。目前，在上海的冷庫結(jié)構(gòu)中，A類專業(yè)冷庫占比45%，B類干倉改冷庫占比為55%。
上海高標(biāo)冷庫重點(diǎn)子市場(chǎng)
松江：松江是上海配送型冷庫聚集的熱門子市場(chǎng)，新增供應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定增長。區(qū)域內(nèi)冷庫主要服務(wù)于食品流通與大宗存儲(chǔ)，部分冷庫配備了食品加工的操作間和生產(chǎn)線，進(jìn)一步拓展了冷庫的服務(wù)內(nèi)容。預(yù)計(jì)未來兩年松江的新交付項(xiàng)目將以A類專業(yè)冷庫為主，這將有效改善松江高標(biāo)冷庫的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并進(jìn)一步吸引優(yōu)質(zhì)客戶集聚。世邦魏理仕建議投資者結(jié)合冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)客戶的商品流向和周轉(zhuǎn)要求，基于立足松江、服務(wù)上海、輻射華東的定位，重點(diǎn)布局適用于冷鏈?zhǔn)称妨魍ê图庸て髽I(yè)的具備分撥和配送功能的周轉(zhuǎn)型冷庫。
臨港新片區(qū)：作為我國進(jìn)口食品存儲(chǔ)和中轉(zhuǎn)樞紐，臨港是上海高標(biāo)冷庫最重要的子市場(chǎng)之一，區(qū)域內(nèi)冷庫主要服務(wù)于進(jìn)口食品貿(mào)易。未來兩年，臨港將有較大規(guī)模的新增供應(yīng)集中交付。與此同時(shí)，隨著疫情影響的消除，食品進(jìn)口貿(mào)易回歸常態(tài)化增長將促進(jìn)冷庫需求增長。預(yù)計(jì)在經(jīng)歷短期去化壓力后，2025年后臨港區(qū)域冷庫供求關(guān)系將趨于平衡，租金上漲動(dòng)能將有所增強(qiáng)。世邦魏理仕建議，考慮到臨港的進(jìn)出口樞紐區(qū)位，投資者在投資時(shí)應(yīng)充分考慮進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)的需求特性，優(yōu)先鎖定主力租戶并結(jié)合其商品特征設(shè)計(jì)溫區(qū)和專屬功能區(qū)。
奉賢（不含臨港）：奉賢是生鮮電商和商超企業(yè)布局物流配送中心的重要子市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)冷庫以城市配送倉為主。奉賢高標(biāo)冷庫的新增供應(yīng)較為平緩，長期以來鮮有大體量項(xiàng)目交付、或多個(gè)項(xiàng)目集中入市的情況，區(qū)域內(nèi)高標(biāo)冷庫資源整體較為稀缺。世邦魏理仕建議投資者緊密結(jié)合生鮮電商和商超企業(yè)的貨物品類特征及周轉(zhuǎn)要求，重點(diǎn)布局滿足冷鏈?zhǔn)称贩謷涂爝M(jìn)快出功能的城市配送型冷庫。冷庫的功能設(shè)計(jì)方面，除常規(guī)的存儲(chǔ)區(qū)之外，可進(jìn)一步增加貨物分揀和訂單組配等作業(yè)區(qū)空間。
以科技和ESG賦能冷庫投建運(yùn)營，幫助租戶降本增效
在世邦魏理仕今年開展的中國物流租戶調(diào)查中，45.5%的受訪租戶希望倉儲(chǔ)物業(yè)增加屋頂光伏玻璃板，而43.3%的租戶希望增設(shè)新能源車充電樁，高居租戶對(duì)未來倉庫標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施需求的前兩位。
由于冷庫運(yùn)營成本中的電費(fèi)占比通常在8-15%之間，遠(yuǎn)高于一般干倉的2-5%（未配置大型自動(dòng)化設(shè)備情況下），將ESG因素納入設(shè)計(jì)和運(yùn)營環(huán)節(jié)對(duì)冷庫而言尤為重要。世邦魏理仕建議投資者聯(lián)合租戶共同探索分布式光伏系統(tǒng)、冷庫智能溫控系統(tǒng)、以及"削峰平谷"錯(cuò)峰購電計(jì)劃等舉措有效降低冷庫用電能耗，幫助租戶攤薄單位運(yùn)營成本，從而提升其對(duì)冷庫租金的承受能力。
此外，由于工人無法長時(shí)間在低溫環(huán)境下持續(xù)工作，冷庫租戶或運(yùn)營商越來越積極的采用自動(dòng)化設(shè)備、倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)等新技術(shù)，以實(shí)現(xiàn)長期的人力成本優(yōu)化和倉庫運(yùn)營效率提升。報(bào)告建議投資者通過自身投入或協(xié)助租戶進(jìn)行科技投入，幫助租戶降本增效，投資者也能夠獲得更加長期穩(wěn)定的租約。
總體而言，世邦魏理仕建議投資者重點(diǎn)關(guān)注松江、臨港和奉賢等冷庫需求產(chǎn)業(yè)集聚度高的子市場(chǎng)的綠地開發(fā)和項(xiàng)目收購機(jī)會(huì)；針對(duì)閔行、嘉定及寶山等高標(biāo)冷庫規(guī)模小且新增供地稀缺的區(qū)域，積極尋找存量項(xiàng)目升級(jí)和'干改冷'機(jī)會(huì)。投資者應(yīng)根據(jù)所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征及客戶綜合需求來設(shè)計(jì)冷庫的功能和產(chǎn)品，同時(shí)將智慧物流和綠色低碳納入冷庫投建運(yùn)營中。而對(duì)于冷庫網(wǎng)絡(luò)規(guī)模較大的業(yè)主，我們建議可以考慮增加在信息系統(tǒng)、自動(dòng)化設(shè)備以及冷庫運(yùn)營團(tuán)隊(duì)方面的投資和建設(shè)，拓展多元化的收入，并增強(qiáng)租戶黏性。
世邦魏理仕中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示："世邦魏理仕近年來為客戶在冷鏈版塊提供了諸多服務(wù)，其中包括醫(yī)藥、食品等企業(yè)的選址服務(wù)、冷鏈投資項(xiàng)目的定位咨詢服務(wù)以及冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施的投融資服務(wù)等，助力投資人和運(yùn)營企業(yè)的投資布局以及精細(xì)化的運(yùn)營管理。"
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